תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים קיימים בישראל בפני רעידות אדמה. התכנית, שאושרה בשנת 2005, מעניקה תמריצים כלכליים לבעלי נכסים ויזמים לחיזוק מבנים, באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות והקלות בתהליכי הרישוי.

רקע

תקן ישראלי 413, העוסק בעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, נכנס לתוקף בשנת 1975 והפך למחייב בשנת 1980. מבנים שנבנו לפני 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה, ולכן קיימת סכנה לקריסתם בעת רעידת אדמה. על מנת לעודד חיזוק מבנים אלו, נוצרה תמ"א 38, המציעה תמריצים כלכליים ותכנוניים לביצוע החיזוק.

הוראות תמ"א 38

זכאות

התכנית חלה על מבנים שנבנו לפני 1 בינואר 1980, אשר אינם עומדים בתקן 413. עם זאת, מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר, מבנים המיועדים להריסה, ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן (כגון מחסנים) אינם נכללים בתמ"א 38.

הליך האישור

תמ"א 38 מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת, בכפוף לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. הוועדה רשאית לסרב לאשר את התכנית רק מטעמים מיוחדים, ולא משיקולים תכנוניים רגילים.

אפשרויות הבנייה במסגרת התמ"א

• חיזוק המבנה ללא תוספות בנייה.
• סגירת הקומה המפולשת והסבתה לשטחי מגורים.
• הוספת קומה או קומות למבנה הקיים.
• הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

היסטוריה

תמ"א 38 אושרה על ידי ממשלת ישראל ב-14 באפריל 2005, בעקבות המלצות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. התכנית נועדה לתת מענה לצורך בחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוך מתן תמריצים כלכליים לבעלי הנכסים.

תיקונים לתמ"א 38

מאז אישורה, עברה תמ"א 38 מספר תיקונים:

• תיקון 2 (2010): מאפשר הריסת מבנה קיים ובנייתו מחדש תוך ניצול זכויות הבנייה המוקנות בתמ"א 38.
• תיקון 3 (2012): מגדיל את זכויות הבנייה המוקנות במסגרת התכנית.
• תיקון 4 (2016): מתייחס להיבטים תכנוניים נוספים, כגון עיצוב המבנה והשתלבותו בסביבה.

חקיקה משלימה

בנוסף לתמ"א 38, נחקקו חוקים נוספים המשלימים את התכנית, כגון תיקונים לחוק התכנון והבנייה, המאפשרים הקלות במסים והטבות נוספות למבנים המחוזקים במסגרת התכנית.

חיזוק בתים משותפים

התכנית מתייחסת גם לחיזוק בתים משותפים, ומאפשרת לדיירים לקבל זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק המבנה. לשם כך, נדרשת הסכמת רוב הדיירים, בהתאם להוראות החוק.

חיזוק מבני ציבור

תמ"א 38 חלה גם על מבני ציבור, כגון בתי ספר ובתי חולים, ומאפשרת את חיזוקם בפני רעידות אדמה, תוך מתן תמריצים דומים לאלו הניתנים למבני מגורים.

בעיות במימוש תמ"א 38

עיכובים במימוש הפרויקטים

יישום התכנית נתקל לעיתים בעיכובים, בשל הליכים בירוקרטיים מורכבים, התנגדויות דיירים, או קשיים במימון הפרויקטים.

פגיעה בחזות העיר ובשכנים

לעיתים, תוספות הבנייה במסגרת תמ"א 38 עלולות לפגוע בחזות העיר, לגרום לעומסי תנועה, ולהשפיע על איכות החיים של השכנים.

דחיית הריסת מבנים ישנים

יש הטוענים כי התכנית מעודדת חיזוק מבנים ישנים במקום להרוס ולבנות מחדש, מה שעלול להוביל להמשך קיומם של מבנים מיושנים.

חוסר התאמה לבניינים בפריפריה

בפריפריה, ערך הקרקע נמוך יותר, ולכן התמריצים הכלכליים בתמ"א 38 פחות אטרקטיביים, מה שמקשה על מימוש התכנית באזורים אלו.

דו"ח מבקר המדינה 2023

בדו"ח מבקר המדינה לשנת 2023 נמתחה ביקורת על יישום תמ"א 38, והומלץ לבצע שינויים בתכנית כדי לשפר את יעילותה.